Wonen in de G4: onbetaalbaar of toch haalbaar?

Wat bij de landelijke verkiezingen nog nauwelijks een belangrijk thema leek, stond onlangs bij de gemeenteraadsverkiezingen hoog op de politieke agenda: hoe gaan we in de vier grote steden om met de huidige overspannen woningmarkt? Met name in Amsterdam  is de woningmarkt al tijden een hot topic, waarbij de angst bestaat dat de stad Londen achterna gaat. Het is niet voor niets dat de uiteenlopende meningen over de verdeling van de schaarse woningvoorraad in de stad zelfs worden gezien als obstakel voor een nieuwe coalitie.

Voor jonge geografen is deze situatie interessant om twee belangrijke redenen. Enerzijds raakt het de kern van ons vakgebied: het wel of niet kunnen vinden van een passende woning heeft namelijk sterke impact op iemands vestigingskeuze en de inrichting van de leefomgeving. Anderzijds raakt het onze doelgroep: veel jonge geografen willen tijdens of na hun studie in de vier grote steden wonen, waar naast een aantrekkelijke hoogstedelijke leefomgeving goede universiteiten en voorzieningen zijn en voldoende werkgelegenheid is. Aan de hand van vier voor- en tegenargumenten beschouwen we daarom of wonen in de G4 voor jonge geografen haalbaar of onbetaalbaar is.

Onbetaalbaar?

1. Voor jou tien anderen
Een van de trends die wonen in de G4 onbetaalbaar lijkt te maken is de zogenaamde ‘trek naar de stad’. Zoals hierboven benoemd zijn de vier grote steden met name aantrekkelijk voor hoogopgeleide jongeren, vanwege de aanwezigheid van universiteiten, voorzieningen en werkgelegenheid. Ook kiezen jongeren er tegenwoordig voor om op latere leeftijd te “settelen” en vervolgens niet te suburbaniseren, maar met hun gezin in de stad te blijven wonen. Hierdoor neemt het inwonersaantal in de grote steden alleen maar toe. Volgens de regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016–2040 van het PBL en het CBS blijven de grote steden de komende decennia harder groeien dan de overige gemeenten in Nederland.

2. Aanbod droogt op
Door de relatief hoge instroom van jongeren en de relatief lage uitstroom van gezinnen is het essentieel dat er meer woningen worden gebouwd om de woningmarkt in de grote steden betaalbaar te houden. Na de crisis is de woningbouwproductie in Nederland echter fors afgenomen, waar door de vraag momenteel veel hoger is dan het aanbod. Een bijkomend effect van de lage productie is dat de grote steden bewust kiezen voor binnenstedelijk bouwen. Nieuwe ‘uitleglocaties’ in de nog onbebouwde gebieden rond de stad zijn in principe onbespreekbaar. Binnenstedelijk bouwen is doorgaans echter veel complexer, waardoor de doorlooptijd van projecten relatief lang is. Ook de transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen loopt terug. Het laaghangend fruit op de transformatiemarkt is immers al geplukt, waardoor de overgebleven panden minder geschikt zijn om te transformeren. Daarnaast neemt ook de vraag naar kantoorruimte toe, waardoor transformatie naar woningbouw niet langer de meest aantrekkelijke optie is voor een pandeigenaar.

3. Bouwkosten nemen toe
Een ander negatief effect op de woningbouwproductie is het steeds verder oplopen van de bouwkosten. Omdat tijdens de crisis de woningbouwopdrachten terugliepen zijn veel bouwbedrijven failliet gegaan of ingekrompen. Ook is de productie van bouwmaterialen sterk teruggeschroefd. Nu de woningbouwproductie echter weer aantrekt, is er al snel een capaciteitsprobleem ontstaan en is gekwalificeerd personeel en materiaal niet aan te slepen. Hierdoor lopen de prijzen enorm op en dreigt er in Amsterdam zelfs een bouwinfarct.

4. Woningmarkt is ontoegankelijk voor starters
Indien er wel genoeg woningen worden gebouwd is het nog maar de vraag of je als jonge geograaf ook toegang hebt tot deze woningen. Met name voor starters is de woningmarkt in Nederland namelijk steeds minder toegankelijk geworden. Door het zogenaamde ‘passend toewijzen’ moeten woningcorporaties 90% van hun voorraad verhuren aan lage inkomens, waardoor je als starter al snel geen kans meer maakt (als je al voldoende wachttijd hebt voor een sociale huurwoning). Daarnaast is het kopen van een woning steeds moeilijker geworden. Met ingang van januari 2018 mag een maximale hypotheek nog maar 100% van de waarde van de woning bedragen, waardoor alle bijkomende kosten (zoals het bedrag dat je ‘overbied’ op een huis of de notariskosten) uit eigen vermogen gefinancierd moeten worden. Voor starters, die doorgaans nog nauwelijks spaargeld hebben, is dit moeilijk op te brengen.

Schermafbeelding 2018-04-08 om 13.29.17
Uit onderzoek van het PBL en het CBS blijkt dat het aantal inwoners in de vier grote steden harder stijgt dan in de rest van Nederland. Dit zal de komende decennia zo blijven.

Haalbaar?

1. Er zijn nog voldoende binnenstedelijke bouwlocaties
Hoewel de grote steden er voor kiezen om binnenstedelijk te bouwen, betekent dit niet dat er slechts sporadisch woningen kunnen worden toegevoegd. In tegendeel: in alle vier de grote steden vinden één of meerdere grote herontwikkellingen plaats, waar nog tienduizenden nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd. In Amsterdam is het meest treffende voorbeeld ‘Haven-Stad’: in de havens in het Noordwesten van de stad is ruimte voor liefst 40.000 tot 70.000 nieuwe woningen. In Rotterdam worden 20.000 sociale huurbouwwoningen gesloopt waarvoor veel starterswoningen in de plaats komen. In Utrecht wordt zowel in het Stationsgebied als langs het Merwedekanaal een hoogstedelijk woonmilieu gebouwd, waar respectievelijk circa 3.500 en van 6 tot 10.000 woningen worden gebouwd. In Den Haag komt het zogenaamde ‘Central Innovation Disctrict’, waar ruimte is voor 18.500 woningen.

2. Gemeenten sturen actief op betaalbaarheid
Met name in Amsterdam en Utrecht wordt er door de betreffende gemeenten actief gestuurd op het toevoegen van zo veel mogelijk betaalbare huurwoningen. Amsterdam gaat daar het verst in, met het zogenaamde ’40-40-20′ beleid. Dit betekent dat bij elk nieuwbouwproject een vaste verdeling van het woningbouwprogramma wordt toegepast: 40% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 20% ‘dure’ huur- of koopwoningen. Daarnaast trachten beide gemeenten middels een Actieplan Middenhuur woningen in de vrije huursector betaalbaar te houden voor starters, door de huurprijs over een periode van 20 tot 25 jaar te reguleren.

3. Gekte kent altijd een grens
De druk op de stad kan nog zo hoog zijn, de woningmarkt blijft conjunctuurgevoelig en prijzen kunnen daardoor altijd stabiliseren of dalen. Een volgende crisis of zelfs een kleine rentestijging kan sterke gevolgen hebben voor de gekte op de woningmarkt, die daardoor in hevigheid kan afnemen. Daarnaast zijn mensen slechts tot op zekere hoogte bereid om boven de vraagprijs te bieden bij een woning of om genoegen te nemen met zeer kleine woningen voor relatief hoog (huur)prijzen. De bekende ‘zeepbel’ kan altijd barsten, waardoor het zicht op een betaalbare woning in de vier grote steden weer kan toenemen.

4. Verschillen binnen de G4 zijn groot (en er zijn alternatieven)
Hoewel het lijkt dat woningen in de gehele G4 met name voor starters onbetaalbaar zijn  bestaan er in de praktijk grote verschillen tussen de Noord- en Zuidvleugel. Vooral in Amsterdam en Utrecht liggen de gemiddelde huur- en koopprijzen ver boven het landelijk gemiddelde. In Rotterdam en Den Haag is echter nog steeds een relatief groot aanbod aan ‘betaalbare’ woningen. Ook moeten jonge geografen zich realiseren dat wonen in de G4 niet de heilige graal is. Er zijn voldoende andere aantrekkelijke steden in Nederland, waar huizenprijzen een stuk gunstiger zijn en er alsnog een aantrekkelijk woonmilieu is met dito universiteiten, voorzieningen en werkgelegenheid. Denk bijvoorbeeld aan populaire studentensteden zoals Eindhoven (de 5e grootste stad van Nederland) Enschede, Delft, Groningen, Leiden, Maastricht of Nijmegen.

Uiteraard zijn er nog ontelbare argumenten te verzinnen waardoor wonen in de G4 haalbaar of onbetaalbaar is. Het mooie is echter dat de woningmarkt daardoor altijd een hot topic blijft en wij als geografen een belangrijke rol kunnen spelen in de toegankelijkheid ervan.


Ben jij al #GEOGRAAF? Voor slechts 15 euro word je een jaar lang #GEOGRAAF (abonnee) en help je het platform uit te breiden. Je krijgt er onder andere exclusieve interviews en een katoenen tas voor terug. Meer info vind je hier.


Foto: Evening_tao – Freepik.com.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

w

Verbinden met %s