Stage als onderzoeker bij de Gemeente Amsterdam: ‘We konden omwonenden niet aanspreken’

Voor de gemeente Amsterdam verrichtten Anne (21) en Kristiana (22) onderzoek naar de mogelijkheden om (deels) leegstaande kantoren te transformeren tot woonruimte voor statushouders. Dit zijn vluchtelingen die voor in ieder geval vijf jaar een verblijfsvergunning hebben gekregen en het asielzoekerscentrum zo spoedig mogelijk moeten verlaten. Vorige week maandag presenteerden ze hun resultaten.

De vraag ontstond vanuit de gemeente door het toegenomen aantal statushouders enerzijds en de terughoudendheid van commercieel vastgoedeigenaren anderzijds. ‘Vastgoedeigenaren willen hun vingers er liever niet aan branden,’ vertelt Anne, ‘omdat ze bang zijn dat het minder oplevert dan de marktprijs die ze kunnen krijgen voor particuliere verhuur. Bovendien willen ze niet dat de huurprijzen binnen hetzelfde gebouw verschillen; dat de huur van statushouders aanzienlijk lager is dan van andere huurders. Dat zou frictie kunnen veroorzaken.’

Weerstand
Het blijkt een extreem gevoelig onderwerp, des te meer voor buurtbewoners. ‘We konden daarom omwonenden van de acht door ons onderzochte panden niet over het onderzoek aanspreken. Ook nu kan ik de locaties van de panden niet zeggen. Er is een grote kans dat er zonder dat er überhaupt sprake is van een plan al zoveel weerstand ontstaat dat er niet eens mee kan worden begonnen. Dit terwijl het vanuit de gemeente een puur verkennend onderzoek is, om tot een oplossing te komen waarvan omwonenden absoluut geen last zouden hoeven hebben.’

Er zijn twee belangrijke middelen waardoor deze transformatie van commercieel vastgoed bereikt zou kunnen worden: via erfpacht en het bestemmingsplan. Vooral het eerste bleek een erg ingewikkeld middel. Over bestemmingsplannen hebben de planologen namelijk stukken meer geleerd tijdens de studie dan over erfpacht. ‘Gelukkig hadden we hulp van de afdeling erfpacht, die voor ons uitzocht wat het huidige tijdvak is en wat de algemene bepalingen van de erfpachtregeling zijn,’ vertelt Anne. Volgens Kristiana werd er zo een hoop bijgeleerd. ‘De wetbundels werden opengeslagen en de theorieën toegepast. In ons achterhoofd hebben wij altijd wel de gedachte gehouden dat planologie mensenwerk is. Je moet erop uit, panden bezoeken, zoveel mogelijk verschillende mensen interviewen en je mengen in de gedachtegangen van de verscheidene actoren die betrokken waren bij dit proces.’

Open gesprek  
De onderzoeksters hielden interviews met experts op het gebied van transformatie. Onder andere projectmanagers, vastgoedeigenaren, juristen en adviseurs op het gebied van huisvesting voor asielzoekers en statushouders. Ze maakten met behulp van de interviews een stakeholder-analyse waarin onderscheid gemaakt werd tussen belang, urgentie en legitimiteit. De stakeholders van de gemeente scoorden op deze kenmerken het hoogst, terwijl de commercieel vastgoedeigenaren juist erg laag scoorden. Zij zien het nut van de transformatie veel minder in.

onderzoeksrapport
Het eindrapport dat de onderzoeksters vorige week presenteerden.

Het uiteindelijke doel van de gemeente was om te verkennen hoe commercieel vastgoedeigenaren verleid dan wel gedwongen kunnen worden om over te gaan op een transformatie van kantoren tot woonruimte voor statushouders. ‘Maar verleiden is lastig, omdat het onduidelijk is hoe lang statushouders zullen blijven,’ legt Anne uit. ‘Afdwingen geeft daarentegen weer veel frictie. We hebben daarom aanbevolen om een open gesprek aan te gaan. Het moet per slot van rekening van beide kanten komen. De onduidelijkheid die er voor commercieel vastgoedeigenaren heerst moet worden weggenomen. Nu is het vaak zo dat zij al plannen voor de transformatie hebben liggen en er dan pas bij de gemeente op worden gewezen dat ze er ook woonruimte voor statushouders van kunnen maken. Als ze in een eerder stadium worden ingelicht kunnen ze misschien nog die kant op gestuurd worden.’

Teamwork
Niet veel van hun studiegenoten kiezen ervoor om een stage tijdens hun bachelor te doen. ‘Mijn broer doet hbo-verpleegkunde en loopt daar heel veel stage,’ vertelt Anne. ‘Ik vroeg me af waarom ik dat niet deed. Die praktijkervaring is juist zo waardevol. Ik besloot op zoek te gaan naar een onderzoeksstage en vond die bij de gemeente.’ Aanvankelijk was de opdracht voor haar alleen, maar omdat het zo’n grote omvang had vroeg ze of ze er iemand bij mocht betrekken. Dat werd medeplanoloog Kristiana. ‘En dat bleek een goede zet.’

‘Anne is een fijne collega om mee samen te werken,’ vult Kristiana haar aan. ‘We zijn allebei punctueel en vinden regelmaat belangrijk. Hoewel wij op deze vlakken op een lijn zaten, hadden wij wel af en toe verschillende invalshoeken tijdens het onderzoeksproces. In vergelijking met Anne ben ik zelf wat kritischer en minder open-minded. Anne is juist erg positief, open-minded en behandelt alles met even grote ernst. Dat leidde echter niet tot frictie, maar juist tot een goede balans. Mijn nuchterheid werd opgewekt door haar enthousiasme; haar gedrevenheid werd door mijn kritische blik weer wat getemperd. Ik hoop dat ik in de toekomst nog meer projecten met haar zou mogen opzetten.’

Leerzaam

Het meest leerzame aan de stage was volgens Kristiana de gehele interne werking van de gemeente Amsterdam. ‘Het is een organisatie waar veel communicatieve vaardigheden nodig zijn, wil je een goed netwerk met contacten opbouwen. Er vinden veel gesprekken, meetings en afspraken plaats. Men voelt zich op zijn gemak bij elkaar en zorgt voor een aangename sfeer binnen het bedrijf. Er heerst geen sfeer waarbij iedereen strak in pak is. Het zwaarste aspect van het onderzoek lag op de gevoeligheid van het onderwerp. Vastgoed is een ingewikkeld spel, waarbij snel gereageerd wordt door de betrokken actoren. Het was daarom moeilijk om de situatie vanuit alle perspectieven te beoordelen, omdat niet alles even openlijk behandeld werd.’ Anne is het met haar eens. ‘Het was zwaar, maar vooral ook erg leuk,’ voegt ze toe. Gelukkig maar, want na een maandenlang onderzoek kunnen zij in februari alweer aan hun bachelorscriptie beginnen.

Anne en Kristiana studeren sinds 2014 Sociale Geografie en Planologie aan de Universiteit van Amsterdam. Het eerste semester van het collegejaar 2016-2017 liepen ze stage bij de Gemeente Amsterdam. Heb je een vraag voor Anne en/of Kristiana? Vraag hun contactgegevens aan via onderstaand formulier.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

w

Verbinden met %s